彭泽县人民政府办公室关于印发《彭泽县关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的

若干措施》的通知

各乡（场、区）镇人民政府，县政府各部门，县直及驻县单位：

《彭泽县关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》已经县政府第65次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                          2024年9月14日       

（此件主动公开）

彭泽县关于进一步促进房地产市场平稳

健康发展的若干措施

为深入贯彻落实党中央、国务院关于房地产市场发展的决策部署，进一步解放思想，积极构建房地产发展新模式，着力消化存量、优化增量，推动我县房地产市场平稳健康发展并实现良性循环。依据江西省房地产市场会商协调暨涉稳风险防范处置联席会议办公室印发的《关于推动房地产市场平稳健康发展若干政策措施的指导意见》（赣房商联〔2024〕34号）以及九江市人民政府办公室印发的《关于进一步促进九江市房地产市场良性循环和平稳健康发展的若干措施》（九府办发〔2024〕20号）文件精神，结合我县实际，特制定如下措施。

一、实行“购房优惠券”补贴政策。自本文件印发之日起至2024年12月31日期间，对在彭泽县购买商品住房的个人，发放总计200张购房优惠券，购房优惠券面额为合同约定的所购商品住房总价款的10%（其中政府、房地产开发企业各承担5%）。购房优惠券采取“免申即享”方式，按商品房合同提交网签时间先后顺序，发完即止。购房优惠券不能用于交纳定金、首付款。可使用购房优惠券的房地产项目名单，由自愿承担5%购房优惠的房地产开发企业自主提出申请并做出保交房承诺，经县住建局核对后向社会公示。房地产开发企业可按制定的实施细则进行兑现，资金涉及政府承担的部分由县财政全额保障，具体细则另行制定。（责任单位：县住建局、县自然资源局、县财政局、县税务局）

二、实行“房票”安置政策。在城镇开发边界范围内，除国家规定必须新建的外，一律停止新建安置房，实行房票安置政策。确需实物安置的，原则上以购买存量新建商品住房方式予以安置。房票实行实名制管理，用于购买新建商品房。房票票面总额为被征收房屋货币补偿款（含货币补偿奖励部分）+房票购房奖励。搬迁奖励、临时安置费、装修补偿等其他费用不计入房票票面总额，仍按原渠道以现金形式发放。房票购房奖励最高为该房票房屋货币补偿款的20%（其中最高5%由所购新建商品房的房地产开发企业承担）。由自愿承担房票购房奖励的房地产开发企业自主提出房票使用申请并做出保交房承诺，经县住建局审核后向社会公示。具体房票安置政策按《彭泽县房屋征收补偿房票安置实施细则》落实。“房票”与“购房优惠券”政策不同时享受。（责任单位：县住建局、县自然资源局、县财政局）

三、支持城市住房“以旧换新”。积极引导房地产开发企业、房地产经纪机构、购房者三方联动，通过市场化交易模式实现城市住房“以旧换新”。对自本文件发布之日起，至2025年12月31日前，完成卖旧买新的购房者，可按首套房享受首付比和按揭利率优惠。鼓励银行金融机构支持国有企业、地方政策性住房经营主体、住房租赁企业、房地产开发企业、物业服务企业等收购存量住房用于保障性租赁住房、人才住房、市场租赁房、文旅民宿、公寓等。（责任单位：县住建局、县金融监管局、县税务局、县财政局）

四、落实交易税费优惠政策。落实居民个人换购住房个人所得税政策，自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售1年内在本县市场重新购买新建商品住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等  于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。税务部门会同住建部门，对市场价格连续3个月环比下降且累计幅度超过10%，及时下调存量房交易计税价格（基准价），打通房产置换链条。支持税务部门适时调整土地增值税预征率、核定征收率，优化完善土地增值税征管期限。（责任单位：县税务局、县住建局、县财政局）

五、加强住房信贷支持。下调商业性个人住房贷款最低首付款比例，其中首套住房为不低于15%，二套住房为不低于25%。取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限，各银行业结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。结合实际调低新发放商业个人住房贷款保证金比例，提前释放存量房贷款保证金，支持保交房项目建设。在房地产开发企业作出“代偿公积金逾期贷款”承诺后，取消住房公积金贷款保证金。符合保证金解付条件的，及时将保证金退付至规定账户内。对城中村改造拆除新建和已摸底确认的C、D级危房，按省有关文件要求，由省国开行和农发行给予贷款等金融支持。（责任单位：县金融监管局、县住建局）

六、优化住房公积金贷款政策。下调公积金贷款利率，按国家政策最低限执行。职工家庭在本地无成套住房，在全国范围内第一次使用公积金贷款或者公积金首次贷款已结清并再次申请公积金贷款的，执行首套房贷款政策。提高公积金贷款额度，夫妻双方均缴存公积金的职工家庭在本县购房的贷款额度提高到60万元/户；单方缴存公积金的职工家庭40万元/户；二孩、三孩家庭购买首套自住住房申请公积金贷款最高额度分别上调10%、20%。优秀基础及以上人才购买自住房申请住房公积金贷款最高额度上调20%。缴存职工购买装配式住宅、星级绿色住宅申请住房公积金贷款最高额度上调20%，上述住房公积金贷款最高额度上调百分比按最高标准享受一次，不叠加享受。

实行“既提又贷”公积金政策，在提取住房公积金支付购房款或首付款后，仍可申请住房公积金贷款；住房公积金贷款发放后，职工可提取公积金用于每月对冲还贷和提前还款，公积金账户余额满5000元即可不限次数提前还款并上线办理，提高公积金使用率以减轻贷款利息负担。

进一步推进灵活就业人群参加住房公积金制度，广泛宣传，不断扩大知晓率参与率，满足灵活就业人员购房需求。灵活就业人员在贷款条件、贷款额度等方面均享受单位缴存职工同等待遇。（责任单位：公积金彭泽办事处、县委组织部、县工业园区）

七、优化个人住房贷款中住房套数认定标准。住房公积金和商业性个人住房贷款的居民家庭住房套数，仅以不动产登记机构查询的居民家庭在彭泽县内已购商品住房总套数为核算依据，农村宅基地自建房不计入住房套数。若购房人在县城区有住房，且能提供房屋租赁登记备案证明或已挂牌出售证明的，可按核减后名下住房套数发放个人住房贷款。（责任单位：县住建局、县自然资源局、公积金彭泽办事处）

八、全面落实房地产融资协调机制。对照“白名单”相关条件和标准，及时对项目开发公司申报的项目及其融资需求进行预审。积极向城市融资协调机制推送符合条件的项目。及时跟踪城市融资协调机制会商结果，对暂不合格的名单项目，尽快组织项目公司进行修复，待满足要求后再推送。（责任单位：县金融监管局、县住建局、县法院、县税务局、县公安局、县市监局、县应急局）

九、进一步优化预售资金管理。优化预售监管资金使用流程，压缩审核时间。因出现经营困难、延期交付风险的项目，经县住建局审核，并承诺确保完成保交房任务的，允许采用“点对点”方式应急使用重点监管资金，严禁抽逃。（责任单位：县住建局）

十、支持房地产交易“减负”。全面落实存量房“带押过户”，简化抵押存量房交易程序，符合相关条件的已抵押存量房，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现“带押过户”，节约交易双方资金和时间成本。引导房地产经纪机构“提质降佣”，合理降低销售环节成本。推行存量房交易资金监管，确保交易真实性，减少交易风险。（责任单位：县自然资源局、县税务局、县住建局）

十一、稳妥处置“工抵房”“法拍房”。加强对“工抵房”价格管控，网签备案价格应与该小区平均价格相匹配。县法院依法稳妥开展“法拍房”工作，县住建局要加强对商品房价格的监测，积极配合相关法院依法合理确定“法拍房”起拍价，确保商品房价格总体平稳。（责任单位：县法院、县住建局、县人社局）

十二、加快商品住房去库存。优先利用收购已建成存量商品住房作为保障房的政策，完善年度配售型保障房和配租型保障房（保障性租赁住房和公共租赁住房）建设任务。各级机关、医院、学校、国有企业等各类机关企事业单位，原则上不再新开工建设干部职工宿舍、周转房、人才房等，确有必要的，经审批后可按规定就近购买库存商品住房进行筹集。充分利用县内优质医疗、文旅、教育、生态资源，出台政策吸引周边城市人群来本县创业就业、购房落户、养老度假，实现住房多样化。（责任单位：县住建局、县财政局、县委组织部、县人社局、县卫健委、县文旅局、县民政局、县自然资源局、县教体局）

十三、支持商业库存去化。已出让的商业、商住或可兼容商业性质的用地，在满足土地出让合同及招商协议的前提下，确需设置服务型公寓产品的（其计容建筑面积与商业计容建筑面积之比原则上不超过50%），由建设单位依法按程序报自然资源部门批准后再实施。个人购买经批准建设的服务型公寓，享受与该区域住宅同等落户政策及用水、用气、用电标准，并可根据当地学位供给情况按政策统筹安排入学。对已建成的闲置存量商业类商品房，经批准可改建为保障性租赁住房及其他产业用房，改建后不变更土地使用性质，不补缴土地价款。各级机关、国有企事业单位，原则上不再新建办公用房，确有需要可按规定就近购买库存商业类商品房解决。（责任单位：县自然资源局、县住建局、县发改委、县财政局、县城发集团）

十四、支持商品房现房销售。积极探索商品房现房销售试点，自本文件印发之日至2024年12月31日，在本县签订商品住房现售合同且完成契税缴纳的个人，可享受100%购房契税补贴优惠。（责任单位：县财政局、县税务局、县住建局）

十五、优化调整学位准入政策。完善教育配套资源，统筹学位供给情况，优化学位准入政策。支持购房人凭经网签备案的新建商品房买卖合同直接办理落户，并结合附近学位情况就近入学。（责任单位：县教体局、县住建局、县公安局）

十六、积极发展高品质住房项目。参照《江西省商品住宅品质提升设计指引（试行）》有关规范，落实绿色、低碳、智能、安全理念，优化设计，提高建筑品质。支持对尚未开发建设、拟申请商品住宅品质提升项目，在符合国土空间总体规划，且不突破公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，凡涉及的项目修建性详细规划进行修改调整，合理布局建设风雨连廊、公共架空层、室外休憩和活动场地，增加更多可变空间。将高品质住房项目可以纳入金融支持范围，鼓励银行等金融机构对符合条件的企业、项目通过开辟绿色通道、加大信贷支持力度、降低信贷融资成本等方式给予支持。（责任单位：县自然资源局、县住建局、县金融监管局）

十七、优化新增房地产用地供应节奏。根据市场需求及时优化住宅用地和商业服务业用地的规模、布局和结构，完善对应商品房去化周期、房地产用地存量的房地产用地供应调节机制，合理控制新增房地产用地供应。（责任单位：县自然资源局）

十八、稳妥处置闲置存量土地。自本文件印发之日至2027年12月31日，落实国家有关部门关于妥善处置闲置存量土地的政策规定，对2024年3月31日之前供应，目前尚未开工以及已开工未竣工的房地产用地，由县自然资源局建立处置闲置存量土地项目清单，向上级自然资源主管部门报备后妥善处置。对纳入处置闲置土地项目清单，以及调整规划条件后签订出让合同变更协议或重新签订出让合同的情形，确需延期缴纳土地出让价款的，可按规定经县政府批准，协调调整约定的分期缴纳时间和比例，适当延迟价款缴纳时间，最迟应在出让合同签订之日起两年内缴清。支持土地竞买人使用银行业金融机构开具的不可撤销、见索即付式的保函缴纳土地交易市场竞买保证金。在县政府财力可承受并且不增加政府隐性债务的前提下，支持通过依法依规收回、收购等方式稳妥处置已出让闲置存量土地。各部门应坚持以需定购，按照明确的保障性住房定价机制，可以房屋销售价格扣除建安成本及合理利润，作为土地价格收购的高限；市场评估价格，或企业实际支付的原地价款、利息及经审计确认的直接投入之和低于高限的，从低确定土地收购价格。收回、收购的存量土地，支持优先用于保障性住房和公共基础设施建设，也可优化规划条件后重新供应，帮助企业纾困解难。（责任单位：县自然资源局、县金融监管局）

十九、支持房地产项目用地分期建设和分割处置。制定支持房地产项目分期开发建设的政策，明确分期办理规划许可审批手续、分期进行规划核实等措施。自本文件印发之日至2027年12月31日，对于因规划调整、企业经营困难或破产造成无法全部开发利用的土地，由开发企业提出申请，经市、县人民政府批准，可按规定分割宗地。对于企业因经营需要不再继续开发，或无法继续开发的部分，可分割宗地转让给其他经营主体开发利用。允许未达到项目投资额25%的土地，在签订转让协议后，先办理预告登记，在投资额达到法定转让条件后再办理转让手续。加快推进房地产用地转让时“带押过户”，实现“带押过户”业务跨行办理。分割宗地后由县政府依法依规收回，重新出具规划条件后重新供应。（责任单位：县自然资源局）

二十、允许合理调整存量房地产项目用地规划条件。为提高公共服务设施水平和增加公共空间等正向优化，自本文件印发之日至2027年12月31日，对存量房地产项目用地，确需调整规划条件的，依据国土空间总体规划，完成所在片区公共服务设施容量评估、交通影响评价等可行性研究，在确保安全、公正、不妨碍相邻关系基础上，按程序依托国土空间规划“一张图”予以调整，如涉及修改修建性详细规划的，应按法定程序进行。规划条件依法调整后，应签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让价款。（责任单位：县自然资源局）

二十一、合理降低房地产企业开发成本。优化出台房地产开发项目装配式建筑计算规则及绿色建筑执行标准。通过出让方式新取得建设用地使用权的商品房开发项目，用于生活公共配套独立设置的水泵房、垃圾收集屋（房）、配电室（开闭所）、门卫、5G通信机房以及土地出让合同约定应无偿移交政府的配套设施[幼儿园、托儿所、养老用房（老年人日间照料中心）、社区用房、社区卫生服务用房、小型垃圾转运站、公共厕所等，其建筑面积不计入项目总计容建筑面积。对于上述无偿移交的配套设施，除上级有明确移交标准及土地出让合同有明确约定的外，原则上仅须按毛坯房标准移交。统一房产与规划建筑面积的计算口径，按照《九江市规划与房产建筑面积测算技术规程》及其他规范，优化阳台、飘（凸）窗、设备平台、空调板、露台、客厅挑空、楼梯间等的计容建筑面积计算规则。（责任单位：县自然资源局、县住建局、县教体局、县民政局、县卫健委、县城管局）

二十二、统筹配建居住服务设施。加大市政基础设施和公共服务设施配套建设力度，依据控制性详细规划和经行业主管部门批准的专项规划，推动建设城市功能与品质再提升行动。进一步规划建设商品住宅周边医疗卫生、养老服务、文体、停车、充电等公共服务设施，加快建设、及时投入使用。鼓励商住类项目的配建商业相对集中布置，允许在城市主干道和特殊要求的区域外设置沿街商业。支持按项目性质及户型结构优化调整机动车停车配建指标，允许在小区出让用地范围内设置总机动车泊位数量10%以下的地面机动车泊位。（责任单位：县住建局、县自然资源局、县民政局、县教体局、县卫健委、县公安局、县城管局）

二十三、稳步推进地下车位发证工作。为规范我县出让用地地下车位（库）不动产登记行为，维护房地产市场秩序，保护权利人的合法权益，依据《彭泽县地下车位（库）登记管理规定（试行）》，稳步推进地下车位（库）不动产登记工作，加强日常管理，化解矛盾纠纷。对侵占开发企业地下车位的典型对象依法打击，维护开发企业合法权益。（责任单位：县发改委、县自然资源局、县公安局、县消防局、县住建局、属地乡镇）

二十四、探索推行“交房即交证”改革。建立自然资源、住建、税务等部门参与的联合共享机制，统筹推进工程建设项目审批制度、建设项目“多测合一”，推行用水用气用电联合报装等改革事项，探索工程规划核实、竣工验收备案、房屋交付使用、税费征缴、不动产登记办理等协同办理机制。逐步实现“交房即交证”常态化，缓解房企资金困难。（责任单位：县自然资源局、县住建局、县税务局、供电公司、银龙水务公司、天然气公司）

二十五、继续规范房地产市场秩序。持续规范我县房地产市场交易秩序，加强房地产销售市场、二手房市场、中介机构及从业人员的管理，严肃查处虚假宣传、虚假交易等违法违规行为，净化市场环境，维护群众合法权益。（责任单位：县住建局、县市监局、县税务局）

二十六、建立健全物业管理机制。强化物业管理，规范服务标准，推动物业企业向养老、托幼、健康等领域拓展服务推行“物业服务+生活服务”模式，精准化满足业主个性化需求。通过提升服务，提高物业费收缴率，形成良性互动，提升业主幸福感。（责任单位：县住建局、县公安局、县法院、县自然资源局、县城管局、县消防局、属地乡镇）

二十七、加快解决存量商品住房登记历史遗留问题。坚持尊重历史，照顾现实，加快解决已交付商品住宅项目未通过建设工程规划核实、未办理竣工验收备案、土地被抵押、涉及查封、欠缴税费等导致办证难等各类情况。对党政机关、国有企事业单位不动产未通过规划核实或未办理竣工验收备案的历史遗留问题，由住建部门、自然资源部门联合审核是否符合历史遗留问题办理条件，对于符合条件的，由两部门直接出具认定意见，作为不动产登记的依据。规划验收问题，应当依法依规处理并补办相关核实手续，对确因建成时间较早等历史遗留原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划及质量、消防安全的前提下，报县政府同意后，由自然资源部门按现状出具认定或规划竣工核实意见，由建设单位办理竣工验收备案问题，由申报主体（建设单位）委托有专业资质消防鉴定机构出具的建筑消防设施检验报告、有专业资质的第三方质量鉴定机构进行房屋质量鉴定，并经住建部门出具书面意见。（责任单位：县自然资源局、县住建局、县税务局）

二十八、营造良好舆论氛围。加大房地产市场政策宣传力度，正面引导住房消费，稳定市场预期。引导房地产开发企业主动应对市场变化，采取积极有效的措施，促进市场交易，增强市场信心，形成促进房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。（责任单位：县委宣传部、县住建局、县融媒体中心）

对于2022年6月9日印发的《关于进一步促进我县房地产市场平稳健康发展的若干措施》（彭府办字〔2022〕63号）文件，如与本文件内容不一致，以本文件为准。2022年6月10日至2023年3月31日期间享受阶段性购房补贴及契税补贴的购房户，县政府将按原政策分批兑现。